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北京年末租房價格依然高位,房東:租售比太低,回本要53年

2019-12-15| 發布者: 來安百事通| 查看: 135| 評論: 1|文章來源: 互聯網

摘要: 原標題:北京年末租房價格依然高位,房東:租售比太低,回本要53年來源:中國證券報?本文來自微信公眾號:......
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原標題:北京年末租房價格依然高位,房東:租售比太低,回本要53年 來源:中國證券報?

本文來自微信公眾號:中國證券報(xhszzb),作者:董添,原文標題:《【調研】北京年末租房價格依然高位,房東:租售比太低,回本要53年》,Photo by?Andrea Leopardi?on?Unsplash

臨近年末,中證君走訪北京租房市場發現,各大中介對租金并沒有明顯的調整跡象,只是通過領取優惠券、對中介費打折、起租時間延后等方式進行攬客,使得租金總成本出現小幅下滑。

機構數據顯示,對租戶而言,一線城市租房成本仍然較高,一線城市一居室租金占平均收入的比重普遍超過80%。但是,房產持有者卻認為,目前租房收入相比房價仍然太低,一線城市租售比超過50年。

臨近年底 租金報價仍處高位

近日,中證君對北京地區租房市場走訪發現,臨近年底,各大中介租房源充足,但是租金報價仍然處于高位,沒有出現較為明顯的回落。中介和房東只在起租日期和中介費上稍有讓步,使得租房總成本略微下降。

以北三環某學區房片區租賃市場為例,由于目前處于租房淡季,“買方”市場現象較明顯。

有客戶想在附近找一居室,起租時間在2020年1月中旬。中介人員按照要求,找到了多處待租房源供租戶挑選,最后租戶選中了該中介旗下一套品牌公寓。

一居室租金為5000元/月,房間大小在45平米左右,和旺季價格幾乎沒有變化。租金方面,房主沒有做出讓步,只是中介在中介費上做了8折讓步,起租時間讓了10天。

“這個起租時間和中介費折扣在租賃旺季是不可能的?!痹撝薪槿藛T對中證君表示。

多位業內人士指出,租賃市場熱度季節性很強,“春節潮”和“畢業潮”褪去之后,租賃市場熱度減退。四季度,為傳統的租賃淡季,租金上漲動力不足,預計短期內租金仍為穩中趨降的趨勢,明年春節后會迎來租賃市場熱度小高潮。

群租房情況仍存在

中證君了解到,很多房源被租房品牌公司囤積,裝修后價格大幅上揚,即使在淡季,租金也不會做讓步。而便宜房源越來越集中在天通苑、大興等租房人口密集區,而這些地區群租房現象仍然較為嚴重。

以位于北五環外昌平區天通苑地區為例,該片區受大規模大戶型回遷房源影響,租房房源充足。該片區大部分房源被整租后,普遍被房東或二房東改造成“群租”房。100平米左右的三居室,可以被改造成8個房間,人口密度最多可以達到15人以上。但由于隔斷房價格不足千元,仍然成為大量“北漂”的租房第一站。這些租戶形象地稱呼自己為“紙片人”,早晚高峰會被擠成照片,到家也很擠。

“二房東也會簽合同,但是簽的時候就會告知,隔斷房可能隨時拆除,房東不會承擔任何責任?!鄙鲜銎瑓^租戶向中證君反映,“但是全北京只有這個地方可以租到1000元左右的房子,對于剛畢業的人來說,雖然沒有保障還是會簽下來?!?/p>

一線城市租金高企 租金回報率卻很低

造成上述現象的原因有多種。一方面,人口流入為主的城市房價高企,購房成本高導致租房人群多,租房需求多疊加租房市場越來越受資本關注,導致租金價格整體高企。正常渠道價格高,租不起,使得群租房屢禁不止。

諸葛找房發布的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》指出,2019年上半年,北京、上海、深圳三個地區整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%,與2018年相比分別下降7.7%、9.5%、15%,雖然租房壓力略有下降,但租金收入比仍維持在高位。合租租金收入比分別為46.2%,43%,37.6%,與上期相比微降,即使選擇合租的住房模式,在北上深租房成本也達到收入的30%以上。

圖片來源:諸葛找房

另一方面,以一線城市為代表的人口流入區,租金回報率相比其他城市而言普遍很低,群租房成為房東提高租金收入的一大途徑。

上述報告數據顯示,一線城市平均租售比為1:636,售租比達53年;二線城市平均租售比為1:580,售租比為46.9年;三四線城市雖然房價相對較低,但租賃市場需求更加薄弱,租售比略低于二線城市,為1:556。一線城市租金與房價差距最大。一線城市中,北京、深圳高企的房價,租售比最低,租金回報率均為1.8%。

圖片來源:諸葛找房

諸葛找房指出,大城市租金相比收入較高,租房人員負擔較大。但是,對于房產持有者來說,租售比、租金回報率相比其他城市,沒有競爭力。

商業租金小幅回落

值得注意的是,近期商業租金出現了小幅下降。中指研究院數據顯示,2019年四季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比有所下跌,平均租金為4.9元/平米·天,跌幅為0.67%。從商圈來看,租金環比上漲的商圈占38.8%,租金環比下跌的商圈占56.3%,5.0%的商圈租金與上期持平。

即便如此,2019年下半年,中國主要商業街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金整體水平穩中有漲。其中,由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為25.9元/平方米·天,環比上漲0.58%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為27.2元/平方米·天,環比上漲0.44%。

分城市等級來看,2019年下半年,一線城市中租金環比上漲的商業街占74.1%,環比下跌的商業街占11.1%,14.8%的商業街租金與上期持平。北京10條商業街租金環比全部上漲,其中南鑼鼓巷漲幅最高,達2.64%;上海11條商業街中,6條商業街租金環比上漲,2條環比下跌,3條持平,其中四川北路商業街環比漲幅最高,為3.56%;廣州1條商業街租金環比上漲,1條環比下跌,一條持平,其中上下九步行街環比上漲0.27%;深圳3條商業街租金環比均上漲,其中東門步行街漲幅最高達2.48%。

本文來自微信公眾號:中國證券報(xhszzb),作者:董添



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